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国内首单房企租赁住房REITs

来源:www.hg07111.cc   作者:hg0088   日期:2018-08-19 10:34

  近日,一线城市房租上涨,以及资本是否为房租大涨的幕后推手,引发了一场舆论风暴,并受到监管层的关注。
  8月17日,北京市住建委等部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确提出规范住房租赁企业,不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同方式抢占房源等。
  对此,一家大型房企副总裁认为,“在租赁市场游戏规则没有改变的情况下,住建部门约谈租赁企业作用不大,因为租赁机构现在的目标仍是抢占市场、扩大规模。”
  中原地产首席分析师张大伟则表示,北京有关部门约谈自如等企业是调控的开始,预计针对租赁市场的调控政策将很快出台。
  “主管部门的领导很关注租金情况,提出租金要保持平稳。如果不平稳,可能会有政策出来。”一位接近北京市住建委的人士透露。一位中介机构研究总监向财联社记者表示,实际上,住建部从年初就开始关注资本对租金的影响。
  中介机构激辩长租公寓
  “北京市住建委对长租公寓机构进行了约谈,在一定程度上能起到敲山震虎的作用,但效果如何仍待进一步观察。”经济学家宋清辉向财联社表示。
  据北京市统计局数据显示,1-7月,北京市租赁房房租水平较去年同期上涨3.1%。单看7月份,租赁房房租同比上涨2.8%,环比上涨0.2%,其中,东城区和顺义区房租环比涨幅居前,分别为10.5%和10.7%。
  据贝壳研究院统计数据显示,2018年前7个月,北京链家租金指数同比上涨10.7%。单月来看,7月北京每平米月租金为91.5元,环比上涨2.2%。据我爱我家研究院数据,2018年7月,普租的租金均价环比上涨6.2%,公寓的租金均价环比上涨1.4%。
  原我爱我家研究院院长胡景晖8月17日公开表示,今年房租上涨的主要原因是以自如、蛋壳为代表的被资本推动的长租公寓运营商争抢房,并以高出市场20%到40%的价格收购房源,导致租房成本上升。
  胡景晖表示,如果市场上各大机构仍然像现在这样不理性地发展下去,今明两年将会成为大批长租公寓死亡之年。一旦大规模的长租公寓资金链出现断裂,将会出现业主驱赶承租人的情况,后果严重。
  对此,自如方面表示,自如不存在参与市场不良竞争、哄抬房价的行为。自如、长租公寓首先不具备影响操作整个租赁市场价格的能力,其次从企业运营机理出发也不会哄抬租金折损出租率,影响企业及行业的长效发展。
  同时自如声明称,自如通过收出房两端有机管理,压缩企业自身资产收益率,让利租客。2017年北京普租租金同比2016年增幅为9.0%,2018年为15.2%,相比而言北京自如整租的这两个数据仅为4.8%、7.5%,房屋普租市场租增幅远高于自如整租。
  “自如的声明中提及自己的整租业务对租赁市场租金上涨没有影响,但事实是很多小区的租赁房源中自如整租,比普通租赁贵20%。而且自如是以分租为主的企业,整租比例非常低,明显在避重就轻。”中原地产首席分析师张大伟向财联社表示。
  在胡景晖发言后,8月17日晚间我爱我家发布声明称,“胡景晖炮轰长租公寓推涨房租言论仅代表个人态度,并不代表我爱我家公司观点。”
  上述声明还表示,导致近期房租上涨的原因是多样化的,CPI、供需矛盾、人口对租住品质需求提升、传统的暑期租赁旺季等是近两个月来房租上涨的更重要的原因,9月份暑期租房旺季过去之后,随着供需矛盾的缓解房租还会逐步回落。
  随后在8月18日,胡景晖宣布从我爱我家辞职。
  资本成租金上涨幕后推手
  宋清辉表示,资本对租赁市场产生的影响是立竿见影的,但也会扰乱租房市场。社会资本大规模介入租房市场之后,从市场上不计成本疯狂“收”房子,租金势必会被逐渐推高,紧接着就会将其成本转嫁给承租人,承租人可能会被驱赶。
  据财联社采访了解,长租公寓市场目前主要参与者主要有四类,分别是专业的住房租赁机构、开发商、房地产服务机构以及酒店集团。同时中国长租公寓行业能实现盈利的企业屈指可数,仍处在无利润、投入大的阶段。
  “大量的资本进入的是存量改造,只是通过升级或者分割获得投资溢价,获得差价。对于这些资本来说,这种轻资产模式很容易出现局部区域垄断。”张大伟认为。
  “资本的介入了无疑对租赁市场产生了重大影响,因为资本的思维方式跟一般的经营还是不一样的。其思维方式就是先做流量,不管赚不赚钱首先成为一个头部企业,那么就可以排除异己,形成一定规模的垄断和声势,所以在初期会大幅提升租金去抢房源,抢占市场,就给市场传递了涨价的信号。”上述房企副总裁向财联社记者表示。
  一位中介公司内部人士告诉财联社,目前部分城市租赁市场超过一半房源被各种租赁代理机构垄断,其中最大的租赁机构控制了几十万套房源。
  他进一步表示,当下以北京等市场为代表,已经出现了几十万套长租型公寓,局部区域甚至占比市场比例高达40%,这种情况下,单套长租公寓的租金比普通租赁租金高30%以上,叠加对普通租赁业主定价的影响,这种出租模式对市场租金影响加大。
  “从房地产调控角度,租金的上涨比房价上涨影响更大,所以调控房价的同时,也要调控租金。”一位研究机构资深人士表示。
  租赁机构化是趋势?
  华泰证券研究报告指出,中国目前流动人口超过2亿,房屋租赁的交易额已破万亿左右。
  链家研究院预测2020年,住宅存量将达2.75亿套,且将有8700万套房流入租赁市场,如此庞大的资产管理需求将极大利好机构出租企业。目前我国的租赁市场并不健全,住房租赁市场仍以个体房东为主体,机构参与者缺少,导致专业租赁经营业务发展相对滞后。
  在不少发达国家和地区,机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%—30%,但中国目前品牌公寓的规模市占不到2%,未来发展空间非常大。再加上政策支持,最近几年长租公寓市场受到资本的追捧。
  2018年已有多家房企及机构获得融资,其中自如宣布获得40亿人民币A轮融资,并获20亿储架式ABS发行额度;绿城40亿住房租赁专项公司债获批;保利发行国内首单房企租赁住房REITs;龙湖发行第一期30亿住房租赁专项债券;建设银行与海尔集团签署住房租赁合作协议;新派公寓与建行发起资产证券化专项并购基金等。
  “房企发行REITs或者债券比较容易获批等因素,是造成租金上涨的主要原因。未来这些因素仍会继续推动房租上涨。但就租赁市场而言,规范化是大势所趋,承租人的利益得不到保障,租赁市场就难言良性发展。”宋清辉告诉财联社记者。
  华泰证券报告指出,目前在国内高房价低租金回报率的背景下,长租公寓的运营商大多数都还处在烧钱阶段,多依靠风投等资本支撑在运作,同时加上租期太短、续约率低下、融资成本偏高,即使集中式比分散式更能做出高溢价产品,但盈利都很困难。 北京市第十届民族传统体育运动会在石景山首钢篮球中心盛大开幕。从8月18日起至23日,全市16个区组成的16个代表团以及天津市、河北省代表团的共4000多名各族运动员将在6天的时间内进行珍珠球、冰蹴球、民族健身操等12个竞赛项目的角逐,运动会期间还将进行太极拳、健身秧歌等6项表演项目及助力脱贫攻坚、助力冬奥、促进京津冀协同发展等系列主题活动。
  开幕式以“中华民族一家亲,同心共筑中国梦”为主题,北京市民族传统体育协会、北京体育大学武术学院、石景山区各街道舞蹈队等单位,表演和展示了民族特色歌舞、传统民族体育项目、门头沟区京西太平鼓等非遗项目、“冰雪”主题节目等。本届民族运动会有多个创新点,更大范围吸收各民族运动员和在京工作的各族流动人口参加,首次邀请民族地区扶贫攻坚协作地群众代表参加,同时也是京津冀三地首次互派代表团参赛参会。这些创新顺应了民族文化交流互鉴的新要求,体现了各民族交往、交流、交融的新趋势,反映了民族团结进步事业的新发展。而且本次运动会首次增加了冬季民族传统体育冰蹴球、冰嬉和雪垒等“冰雪”项目,这些新增的竞演项目充分融合了民族特色和冬奥元素,现已在各区和各民族推广。为全方位展现冬奥北京周期的民族风采,石景山区在设计运动会会标时也充分考虑了冬奥特色,把标志整体设计为正在进行滑雪运动的人物造型,表达了对2022年北京冬奥会、冬残奥会的展望和祝福。
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